«Le loyer à ne pas dépasser? C'est celui que plus personne n'accepte»

À Zurich, le loyer proposé pour certains appartements neufs est si élevé que ces biens ne trouvent pas preneur. Malgré un taux de vacance de 0,1%. Ce qui pose la question de la fixation du loyer maximal, entre la volonté du propriétaire de maximiser le potentiel de son bien et ce qui est acceptable par le marché. Jean-Jacques Morard, CEO de la régie de Rham, nous livre ses conseils pour ne pas «brûler» son bien sur le marché.

Dans le contexte de pénurie actuelle de logements résidentiels, avec des taux de vacance qui atteignent les planchers — 0,1% à Zurich — certains propriétaires ont tendance à exagérer quand ils fixent le loyer de certains biens neufs.

La presse alémanique a beaucoup parlé ces dernières semaines de la tour Oerlikon One (l'ancien Swissôtel), où une vingtaine d'appartements de luxe étaient encore vides fin 2025. Avec un loyer de 7'200 francs par mois pour un 3 pièces et demi, un plafond semble avoir été atteint.

Y a-t-il réellement un loyer maximal qu'il ne faudrait pas dépasser?

Oui et non! Nous sommes dans un marché libre qui est basé sur l'offre et la demande. Le loyer à ne pas dépasser, c'est celui que plus personne n'accepte!

Ça arrive?

Oui, ça arrive. Nous avions été mandatés pour la location d'un appartement «rooftop» à Lausanne dont le loyer avait été imposé par le propriétaire zurichois qui pensait, à tort, que le marché de Lausanne était comparable à celui de Zurich. Nous avions estimé ce logement à 11'000 francs par mois et le propriétaire en voulait 20'000 francs! Le cas s'est résolu après de nombreux mois de vacance et des baisses multiples de prix pour finaliser un contrat de bail à un prix inférieur à notre estimation initiale — aux alentours de 9'500 francs.

Un propriétaire doit donc toujours écouter sa gérance?

Évidemment! Nous connaissons vraiment bien notre marché et, dans ce cas, le bien avait été brûlé sur le marché, avec comme conséquence que la dévaluation qui en a résulté a abouti à un loyer plus bas que ce que nous aurions atteint si nous l'avions commercialisé au juste prix dès le départ.

Comment calcule-t-on ce loyer maximum?

Lorsque nous fixons des loyers libres élevés, nous cherchons toujours le haut de la limite du marché, pour réaliser tout le potentiel du bien immobilier, mais nous nous assurons aussi qu'un pourcentage acceptable de la demande nous permette de pouvoir louer le bien. Il n'y a pas de formule mathématique pour calculer cette limite. Nous la déterminons grâce à notre connaissance fine du marché, région par région, commune par commune, ville par ville, quartier par quartier et rue par rue.

Le loyer n'est donc pas uniquement dépendant du taux de vacance?

La pénurie pèse lourdement sur le niveau des loyers, effectivement. Mais la fixation d'un loyer tient naturellement compte des critères de chaque bien: la surface habitable, les services, la qualité de l'immeuble, le quartier, le dynamisme économique de la région, etc.

Avec la pénurie actuelle, un bien ne va-t-il pas de toute manière trouver un locataire?

Non, la pénurie n'est pas synonyme d'un marché sans limites. Certes, les candidats sont contraints d'accepter des loyers plus élevés à cause de la pénurie, mais la plupart des locataires se fixent des limites à ne pas dépasser. Le ratio loyer brut/salaire net doit également être respecté! Seuls les logements très exclusifs qui présentent des caractéristiques extraordinaires peuvent supporter des loyers «hors marché», mais ils sont rares.

Que conseillez-vous concrètement au propriétaire?

Nous avons la responsabilité de rendre les clients attentifs aux risques liés à l'application de loyers trop élevés. Il y a évidemment des risques de vacance sur le court terme, mais également de baisse ultérieure des revenus locatifs sur le plus long terme en cas de changement de locataire. Nous devons également sensibiliser les propriétaires sur les risques de contestation de loyer initial ou de dégât d'image si nous profitons de manière spéculative de la situation du marché.

Et pour l'immobilier commercial?

Le marché du commercial répond à des critères très différents du résidentiel. L'offre dépasse actuellement la demande. Nous devons donc appliquer des loyers attractifs qui ne peuvent pas s'appuyer sur un principe de pénurie. Les statistiques et les outils de comparaison dont on dispose nous permettent de coller précisément au marché.

Les loyers élevés ne sont-ils pas contre-productifs dans le contexte politique actuel?

Effectivement, quand certains propriétaires fixent des loyers si hauts que leurs biens ne trouvent pas preneur, ça donne du grain à moudre aux défenseurs des locataires et à tous ceux qui dénoncent la spéculation immobilière. Ce qui est dommage, car la grande majorité des propriétaires immobiliers joue le jeu.

Interview publiée initialement sur Immoday.ch — 24 mars 2026.